GİRİŞ

Türkiye’de bir taşınmazın satışı yalnızca Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde yapılan resmi işlemle geçerlidir. Noterde yapılan sözleşmeler mülkiyet devretmez.

Bu rehber, mülkünü güvenli, yasal ve sorunsuz şekilde satmak isteyen mülk sahipleri için hazırlanmıştır.

1️⃣ SATIŞ ÖNCESİ HAZIRLIK SÜRECİ

1.1 Tapu Durumunun Kontrolü

Kurum: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü

Satış öncesinde şu hususlar kontrol edilmelidir:

• Tapu tek kişiye mi ait?

• Hisseli mi?

• Üzerinde ipotek var mı?

• Haciz, tedbir, şerh bulunuyor mu?

• Aile konutu şerhi var mı?

📌 Neden Önemli?
İpotekli veya hacizli taşınmaz doğrudan satılamaz. Önce kaldırılması gerekir.

1.2 İpotek veya Haciz Varsa

İpotek

Kurum: Banka

Kredi kapatılarak fek yazısı alınır.

Haciz

Kurum: İcra Dairesi

Borç kapatılmadan satış yapılamaz.

1.3 İmar ve İskan Durumu

Kurum: Belediye

• Kat mülkiyeti var mı?

• İskan alınmış mı?

• Kaçak yapı riski var mı?

📌 Kat mülkiyeti olan taşınmazlar daha hızlı ve güvenli satılır.

2️⃣ SATIŞ BEDELİ BELİRLEME

2.1 Rayiç Bedel

Kurum: Belediye

Tapuda beyan edilecek tutar belediye rayiç bedelinin altında olamaz.

2.2 Piyasa Değeri

Gerçek satış fiyatı belirlenirken:

• Bölge emsalleri

• Metrekare fiyatları

• Yapının yaşı

• Kat durumu

• Konum avantajları

dikkate alınmalıdır.

3️⃣ SATIŞ ÖNCESİ BELGELER

Satıcı tarafından hazırlanması gerekenler:

• Tapu senedi

• Kimlik belgesi

• 1 adet biyometrik fotoğraf

• DASK poliçesi (konutlarda)

• Belediye rayiç bedel yazısı

4️⃣ TAPU SATIŞ SÜRECİ

4.1 Tapu Randevusu

Web Tapu sistemi üzerinden başvuru yapılır.

4.2 Tapu Harcı

Kurum: Gelir İdaresi Başkanlığı

Toplam %4
Genellikle %2 alıcı – %2 satıcı

4.3 Resmi Satış İşlemi

Kurum: Tapu Müdürlüğü

İşlem günü:

1. Kimlik kontrolü yapılır

2. Resmi satış senedi hazırlanır

3. Bedel teyit edilir

4. Taraflar imza atar

5. Tapu devri gerçekleşir

📌 İmza anında mülkiyet devredilir.

5️⃣ ÖDEME GÜVENLİĞİ

Türkiye’de önerilen yöntem:

✔ Banka Transferi

Elden ödeme risklidir.

✔ Güvenli Ödeme Sistemi

Banka parayı bloke eder, tapu devri sonrası aktarır.

Dolandırıcılık riskini azaltır.

6️⃣ SATIŞ SONRASI YÜKÜMLÜLÜKLER

6.1 Vergisel Yükümlülük

Değer Artış Kazancı Vergisi

Kurum: Gelir İdaresi Başkanlığı

Taşınmaz 5 yıl dolmadan satılmışsa gelir vergisi doğabilir.

6.2 Aidat ve Borçlar

Satış gününe kadar olan:

• Aidatlar

• Vergiler

• Abonelik borçları

satıcı sorumluluğundadır.

7️⃣ HİSSELİ TAŞINMAZ SATIŞI

Hisseli tapuda:

• Diğer hissedarlara ön alım (şufa) hakkı doğabilir.

• Bildirim yapılmadan satış risklidir.

Bu durumda hukuki destek önerilir.

8️⃣ YURT DIŞINDA YAŞAYAN MÜLK SAHİPLERİ

Satış işlemi:

✔ Türkiye’ye gelerek
veya
✔ Konsolosluk onaylı vekaletname ile yapılabilir.

Vekaletnamenin “taşınmaz satış yetkisi” içermesi gerekir.

9️⃣ SATIŞTA SIK YAPILAN HATALAR

❌ Rayiç bedelin altında satış göstermek
❌ Elden ödeme almak
❌ Hisseli tapuda diğer hissedarlara bildirim yapmamak
❌ İpotek kaldırmadan satışa çıkmak
❌ İskan durumunu kontrol etmemek

🔟 PROFESYONEL SATIŞ STRATEJİSİ

Başarılı ve hızlı satış için:

• Profesyonel ilan sunumu

• Doğru fiyatlandırma

• Hukuki ön kontrol

• Banka üzerinden ödeme

• Resmi sözleşme ile ilerleme

gereklidir.

🇹🇷 Türkiye’den Emlak Güvencesi

Türkiye’den Emlak Bilgilendirme Merkezi, mülk sahiplerinin satış sürecini şeffaf, güvenli ve yasal çerçevede yürütmesini amaçlamaktadır.

Taşınmaz satışı yalnızca Tapu Müdürlüğü’nde yapılan resmi işlemle geçerlidir.